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Grundschulden als Kredithelfer

Als so genannte "werthaltige" Sicherheiten sind Grundschulden bei Kreditvergaben nahezu unentbehrlich. Wir zeigen, worauf es dabei zu achten gilt.

Neben der wirtschaftlichen Lage des Kreditnehmers oder seines Betriebes bestimmen vor allem entsprechende Sicherheiten die Konditionen von langfristigen Betriebs- und Immobiliendarlehen. Als erstklassige Sicherheiten gelten Grundpfandrechte in Form von Grundschulden, die ins Grundbuch des jeweiligen Grundstücks zu Gunsten der kreditgebenden Bank eingetragen werden. Kommt es zu ernsthaften Problemen bei der Rückzahlung der Darlehen, kann das Bankinstitut die Zwangsversteigerung des Objektes betreiben. Da zu erwarten ist, dass Grundschulden als Kreditsicherheit in der Zukunft an Bedeutung gewinnen werden, sollten Unternehmer wissen, welche wesentlichen Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

Erhebliche Verbesserung der Kreditzinsen möglich

So wird bei der Grundschuldbestellung in der Regel nicht nur vereinbart, dass die Bank gegebenenfalls auf das Grundstück zurückgreifen kann, sondern ein Rückgriff auch auf das persönliche Vermögen des Unternehmers möglich ist. Diese "Übernahme der persönlichen Haftung einschließlich Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen" kann im Fall eines erheblichen Zahlungsverzugs ein möglicherweise langwieriges und kostspieliges Gerichtsverfahren seitens des Kreditgebers vermeiden helfen. Betriebsinhaber sollten sich über die Folgen dieser "Unterwerfungsklausel" einerseits natürlich im Klaren sein. Andererseits ist die damit verbundene persönliche Haftung bei Kreditvergaben bekanntlich nichts Neues, da Betriebsinhaber ohnehin regelmäßig durch die mit den Kreditinstituten vereinbarten Darlehensverträgen haften müssen. Außerdem bietet eine Grundschuld auch Vorteile für den Unternehmer: Der Bank kann damit eine erstklassige Sicherheit zur Verfügung gestellt werden, die eine teilweise erhebliche Verbesserung der Kreditzinsen ermöglicht.

Ebenfalls wichtig ist die mit einer Grundschuldbestellung verbundene Zweckerklärung oder Sicherungsabrede. Es handelt sich hier um eine Vereinbarung zwischen Bank und Unternehmer über den Umfang der mit der Grundschuld zu sichernden Kreditforderungen. Da die Grundschuld nicht an einen bestimmten Kredit gebunden ist, wird in der Zweckerklärung ausdrücklich festgelegt, welche konkreten Kredite mit der jeweiligen Grundschuld abgesichert werden. Es ist daher möglich, dass neben dem Immobiliendarlehen – dem in der Regel eigentlichen Sicherungszweck – auch andere Kredite einbezogen werden. Das wird die kreditgebende Bank zwar grundsätzlich mit ihrem Kunden in allen Einzelheiten bereden. Dennoch sollten Unternehmer der Zweckerklärung besondere Aufmerksamkeit widmen und mögliche Unsicherheiten rechtzeitig beseitigen. Da es in der Vergangenheit in Einzelfällen tatsächlich unterschiedliche Auffassungen zwischen Bank und Kunde über den Umfang der Zweckerklärung gegeben hat, lohnt für Unternehmer auch ein zweiter Blick in die damit verbundenen Verpflichtungen.

Notfalls Notarbestätigung

Bei der Abwicklung der Darlehensvergabe ist es üblich, dass der Kredit erst dann bereitgestellt wird, wenn der Bank die Bestätigung über die ins Grundbuch eingetragene Grundschuld vorliegt. Erfolgt das ausnahmsweise nicht rechtzeitig, kann der mit der Abwicklung beauftragte Notar mit einer Notarbestätigung aushelfen. Damit erklärt er gegenüber der Bank, dass einer korrekten Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch nichts entgegensteht. Der rechtzeitigen Auszahlung des Kredits steht in der Regel dann nichts mehr im Wege.

Nach Rückzahlung des Kredits kann die Grundschuld mit Hilfe einer vom Kreditgeber zu erteilenden Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch entfernt werden. Ob das tatsächlich sinnvoll ist oder ob die Grundschuld beispielsweise für später möglicherweise erforderliche weitere Kredite erst einmal bestehen bleibt, sollten Unternehmer nach Rücksprache mit ihrem Anwalt entscheiden. Dabei sollte auch über die Rückgabe der Bestellungsurkunde sowie über eine Verzichtserklärung des ehemaligen Kreditgebers geredet werden.

aus "Creditreform – das Unternehmermagazin aus der Verlagsgruppe Handelsblatt", Autor: Michael Vetter

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